L'Immobilier à Tel Aviv

Tout savoir avant d'acheter sur Tel-Aviv

Immobilier Tel Aviv


Immobilier tel-aviv

Dans cet article, nous vous proposons l’essentiel de ce qu’il faut savoir sur l’immobilier à Tel Aviv. Tel Aviv est une ville qui ne cesse de s’étendre, mais dont le centre de gravité reste de dimension modeste en comparaison à d’autres mégapoles internationales. Le «cœur» de Tel Aviv est en effet délimité au Sud par le quartier de Neve Tzedek, au Nord par la rivière Yarkon, à l’Ouest par la mer et enfin par la route Namir à l’Est, ce qui représente une surface totale particulièrement réduite. Tel Aviv dispose de grandes banlieues dans le sud, le nord et le nord-est. Ces banlieues font partie de la municipalité stricto-sensu mais elles ne vibrent pas au même tempo que le reste de « la ville qui ne dort jamais ». Sur le volet immobilier, de bonnes opportunités existent à la fois dans le centre ville et hors de celui-ci. En périphérie de l’agglomération, les prix sont plus faibles en moyenne, ce qui favorise les bonnes affaires immobilières.

Immobilier à Tel Aviv, quel niveau de demande?

La demande de logements à Tel Aviv nécessite de faire le distinguo entre les trois «zones immobilières» que comprend la ville: zone Nord, zone Sud et zone Centre. Le Nord et le Sud de Tel Aviv sont principalement des zones de banlieue. Globalement, le Nord est une zone de banlieue dont les habitants sont de classe socio-économique plutôt moyenne-haute alors que le Sud est principalement habité par une classe sociale moyenne-faible. Dans ces deux zones, la plupart des logements sont habités par des familles, et le marché immobilier y est assez stable.
Dans les années 80, nombre de familles ont quitté le centre de Tel Aviv, notamment à cause de ses nuisances sonores, de la circulation dense, de la pollution de l’air et du cadre urbain vieillissant et parfois même délabré. Ces familles ont recherchée une meilleure qualité de vie en s’éloignant du centre. C’est alors une population plus jeune, souvent à la recherche d’une ambiance festive, d’activités balnéaires ou culturelles qui a pris le relais des familles. Cette population est plus encline à louer qu’à acheter, ce qui explique en partie le dynamisme des investissements locatifs dans cette zone.

Aujourd’hui, la plupart des résidents du centre de Tel Aviv sont des célibataires ou des jeunes couples, ainsi que des personnes âgées établies depuis longtemps dans la ville. Cette zone constitue le centre culturel d’Israël, attirant ainsi des musiciens, des acteurs et de nombreux artistes. La demande de logements dans Tel Aviv est donc constituée d’une part d’immobilier locatif visant une population jeune et d’autre part d’achats en résidence principale de familles de classe moyenne supérieure.

Fourchettes des prix de l’immobilier à Tel Aviv

En règle générale, le Nord de la ville est plus cher que le Sud, à quelques exceptions notables comme Neve Tzedek, le quartier branché du sud qui voit ses prix immobiliers s’envoler.

Sud de Tel-Aviv

Dans le Sud de Tel Aviv, les zones vétustes croisent celles qui ont été réhabilitées. En moyenne, un appartement de 3 pièces y coûte entre 80 k€ et 200 k€, à l’exclusion de Neve Tzedek.

immobilier tel aviv - 1 - sud tel aviv

Florentine est un vieux quartier très urbain de Tel Aviv qui est très à la mode chez les jeunes et Israéliens. Beaucoup de travailleurs étrangers vivent dans ce quartier où les loyers sont faibles. Le quartier est encore assez délabré et souffre d’un manque d’espaces. De plus son agencement n’est pas toujours des plus harmonieux : par exemple, de nombreux bâtiments industriels se tiennent à proximité immédiate de bâtiments résidentiels. Au cours des dernières années, de nouveaux programmes immobiliers de plus hauts standing ont vu le jour, avec à la clé des prix d’achat et de location plus élevés que la moyenne du quartier, mais encore en deçà des prix moyens de Tel Aviv. Pour l’investisseur, Florentine a le potentiel de devenir un investissement immobilier rentable sur le long terme, en suivant le même schéma que d’autres quartiers qui furent réhabilités en leur temps, comme Neve Tzedek ou Rothschild.

Les quartiers « Schunat Hatikwa » (le quartier de l’espoir) et « Yad Eliyahu » sont situés dans le sud-est de Tel Aviv. Ce sont des zones habitées par la classe ouvrière, et le panorama immobilier y est constitué de nombreux bâtiments de type « shikunim » construits dans les années 50 pour accueillir les vagues massives d’immigrants.

immobilier tel aviv - 1 - shrunat hatikva tel aviv

Évidemment, autant dire que les standards de construction y sont faibles. Point positif cependant, les habitations disposent en général de fonciers appréciables, ce qui est un atout dans un environnement urbain en forte croissance avec un déficit chronique de terrains. Ces éléments laissent entrevoir des hausses de prix potentielles à l’avenir dans ces quartiers.

Enfin, le quartier de la station centrale des bus est une zone très urbaine, avec une population résidente constituée de nombreux  travailleurs étrangers – légaux ou non. C’est un endroit dont la qualité de vie est faible avec le bruit et la pollution des bus et des soucis de délinquance qui ont fait grand bruit ces dernières années, suscitant une certaine tension entre les populations. Dans ce quartier du quart-monde de Tel Aviv, les prix semblent condamnés à décrocher de la moyenne urbaine jusqu’à un futur hypothétique plan de réhabilitation.

Centre de Tel Aviv

Le Centre de Tel Aviv est la zone la plus animée de la ville. Il offre un paysage urbain qui déconcertera sans doute les Haussmannien : le style des constructions y est en effet hétéroclite, mélangeant sans ordre ni cohérence apparente les bâtiments anciens et nouveaux. Les prix ​​de l’immobilier varient considérablement selon le lieu et l’état du bien – la plage de variation pouvant être bien plus grande que ce que les acheteurs français connaissent à Paris par exemple – la fourchette de prix pour un appartement de 3 pièces est par exemple comprise entre 180 k€ et 500 k€.

immobilier tel aviv - 1 - centre tel aviv

Le Centre ville est fractionné du Sud vers le Nord et de l’Est vers l’Ouest par un réseau de grandes artères (comme les rues HaYarkon, Ibn Gabirol etc.). Le potentiel de développement immobilier y est très faible car très peu de réserves foncières restent à exploiter. La poursuite de la démolition des vieux bâtiments du quartier semble ici la seule option possible pour le développement de futurs programmes immobiliers.

Nord de Tel Aviv

Le Nord de Tel Aviv offre généralement un niveau de vie plus élevé que dans le reste de la ville et d’Israël tout entier. La gamme de prix pour un  appartement de 3 pièces est comprise entre  300 k€ et 800 k€.

Ramat Aviv Gimel est un quartier à revenu élevé dans le voisinage de l’Université de Tel Aviv. Le quartier est principalement constitué de bâtiments de hauts standings d’une dizaine d’étages, et de maisons individuelles de luxe. Le Vieux Ramat Aviv fut initialement constitué de « shikounim » mais contrairement au Sud de la ville, la plupart des bâtiments y ont été réhabilités. La proximité de l’Université rend le quartier populaire auprès des étudiants, augmentant mécaniquement la demande de logements locatifs.

immobilier tel aviv - 1 - nord tel aviv universite

Au Nord-ouest de Tel Aviv, le Shiikun Lamed, situé en face de l’aérodrome Sde Dov, est un quartier huppé avec des tours de luxe, à proximité de plages magnifiques et préservées. Le quartier souffre cependant des nuisances liées à la proximité de l’aérodrome. Mais cette situation pourrait ne pas perdurer : de nombreux plans de relocalisation de l’aérodrome sont envisagés et, en cas de mise en œuvre, les prix déjà élevés s’envoleront vers de nouveaux sommets.

immobilier tel aviv - 2 - nord tel aviv sde dov
Un nouveau quartier appelé «Kochav Atsafon » (l’étoile du nord) a été construit au cours des dernières années, de l’autre côté de la rivière Yarkon, un peu au sud de Shiikun Lamed, avec là encore de hauts standards de constructions.  Le quartier dispose encore de quelques espaces ouverts, présentant des opportunités immobilières.

immobilier tel aviv - nord tel aviv tel baruch

Dans le nord-est de Tel Aviv, Zahala et Tel Baruch sont des quartiers situés en bordure de Ramat Hasharon. Ils offrent niveau de vie élevé et présentent un compromis entre vie urbaine et de banlieue, offrant un cadre de vie agréable à 15 minutes en voiture du centre-ville de Tel Aviv. Ces quartiers présentent encore une réserve foncière exploitable pour de futurs programmes immobiliers.

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