Immobilier à Jérusalem

Immobilier Jérusalem


immobilier jerusalem

L’immobilier à Jérusalem est une locomotive pour Israël. Jérusalem est en effet non seulement la plus grande ville d’Israël, mais aussi la plus dynamique en termes d’activité immobilière. Par exemple, Jérusalem a compté plus de 3400 nouveaux logements en 2013, loin devant Tel Aviv et ses 1900 nouvelles constructions. Les quartiers les plus dynamiques concernant la délivrance de permis de construire en 2013 étaient Pisgat Ze’ev, Har Homa et Ramot. Malgré ce dynamisme, l’offre est encore bien inférieure à la demande car la population de Jérusalem croit inexorablement.

Entre 2008 et 2012, par exemple, la population de la capitale a augmenté de 55 600 personnes – passant de 759 700 à 815 300 âmes. Notons que la plus grande partie de la croissance a concerné le secteur arabe, qui a augmenté de 32 200 personnes au cours de cette période, comparativement à 23 400 personnes pour la population juive.  La population juive a quant à elle beaucoup changée lors des 10 dernières années. Le plus grand bouleversement concerne la proportion de personnes religieuses et ultra-orthodoxe: leur nombre  a bondi à 52% du total des habitants juifs de la ville, soit une hausse de 44%.

Immobilier à Jerusalem : dynamisme et croissance

Ces changements ont contribué à faire du marché de l’immobilier de Jérusalem le premier du pays en volume. L’impact sur les prix a été plutôt limite dans la ville en raison de la marge de manœuvre financière limitée en moyenne des habitants de la ville.

Un des segments les plus dynamiques de l’immobilier à Jérusalem est le marché du haut de gamme visant les acheteurs étrangers.

immobilier jerusalem - haut de gamme

Initialement, l’activité était concentrée en centre ville avec les quartiers de Rehavia ou encore Talbieh, qui regorgent de logements anciens.  Les investisseurs étrangers sont aussi attirés par les biens plus abordables – crise oblige –  mais le nombre de transactions d’une valeur de 8 millions de shekels (2,3 millions de dollars) ou plus reste stable d’une année sur l’autre. Parmi les projets bien en vue, citons le Waldorf Astoria avec ses appartements de grand luxe, où 17 offres allant de 8 millions de shekels à 27 millions de shekels ont été signés dans les quatre dernières années. Un acheteur a même payé $ 7,325,000 pour un appartement de 9 pièces et une superficie de 468 mètres carrés ! Au delà du marché haut de gamme qui demeure symbolique, intéressons-nous à ce qui fait véritablement le marché immobilier à Jérusalem : les appartements plus abordables. En bas de ce long article, vous retrouverez une description synthétique de la plupart des quartiers de Jérusalem. Les quartiers manquants seront ajoutés au fil du temps.

Globalement, de nombreux facteurs militent pour une hausse des prix à Jérusalem : un nombre limité et insuffisant de projets de logements qui ne permet pas de répondre à une demande croissante, une pression sur les prix due notamment aux acheteurs étrangers et enfin une forte croissance démographique en lien avec des habitants de plus en plus religieux. D’un autre coté, les prix à Jérusalem sont déjà plus élevés que la moyenne du pays, et la population hiérosolymitaine dispose de moins de revenus, ce qui devrait tempérer les hausses à l’avenir.
Armon Hanatziv

Armon Hanatziv (Talpiot Hamizrach), se situe à l’endroit où Abraham et Isaac ont vu le Mont Moriah pour la première fois.

immobilier jerusalem - promenade Armon Anatsiv

La promenade d’Armon Anatsiv

Les Britanniques y ont construit le siège de leur mandat ainsi que la résidence de leur haut-commissaire en 1930. Le quartier abrite actuellement les observateurs du Siège de l’ONU et de la Force d’urgence des Nations Unies. Armon Hanatziv comprend de nombreux sites pittoresques, tels que la tayelet Sherover, la promenade Haas et la belle forêt de la paix. Aujourd’hui, ce quartier compte plus de 17.000 habitants au sud de Jérusalem. Il est situé à proximité immédiate de Talpiot, Arnona et Baka.

Le prix de l’immobilier à ​​Armon Hanatziv a augmenté modérément. Un appartement de 3 pièces de 60 à 70 mètres carrés coûte environ 1,1 millions de shekels. Un appartement de 4 pièces peut coûter jusqu’à 1,3 millions de shekels.

Arnona

Arnona est un quartier du Sud de Jérusalem, bordé par le Kibbutz Ramat Rachel d’un côté et par le quartier de Talpiot de l’autre. Avec la récente implantation du consulat américain dans le quartier, la demande – et les prix – ont augmenté pour les appartements. Arnona compte une grande variété de maisons, pour la plupart avec une entrée et un parking privés. Un grand nombre de nouveaux projets immobilier ont vu le jour dans le quartier, ​​l’ancienne exploitation agricole du kibboutz Ramat Rachel ayant constitué une réserve foncière intéressante pour les promoteurs. Beaucoup d’acheteurs Américains ont commencé à acheter en Arnona en raison de prix relativement abordables et la commodité des ascenseurs, parking couvert, et de nouveaux appartements luxueux conçus dans un style moderne. Arnona est à deux pas de Baka, de Talpiot et de Katamon. Les bons marcheurs pourront même se rendre à la Vieille Ville et au Kotel à pieds.

Concernant le prix de l’immobilier, un appartement ancien de 4 pièces se vend autour de 2,1 à 2.400.000 shekels. Les nouveaux appartements, vu leur standing généralement élevé, coûtent quant à eux plus chers, le prix d’entrée étant autour de 2.300.000 shekels.

Bait Vegan

Bait Vegan a été fondé entre 1921 et 1926 dans la partie ouest de la ville. Initialement, le quartier fut habite par des familles du courant sioniste religieux. Aujourd’hui, ce quartier abrite de nombreux habitants ultra-orthodoxes, de nombreuses yeshivot et des établissements d’enseignement professionnel et technique, tels que l’Institut Ariel, le Netiv Meir, Kiryat HaNoar, et l’Institut de technologie halakhique. En 1948, la Guerre d’Indépendance a permis de conquérir de nombreux territoires comme Kiryat Yovel et Malha.

immobilier jerusalem - bait vegan

Le terrain du Betar Jérusalem à Bait Vegan

Situé en face  de Yad Vashem et de l’hôpital Shaarei Tzedek, Bait Vegan compte aujourd’hui plus de 15.000 habitants. Les nouvelles constructions sont principalement situées en partie basse du Mont Hetzl, et disposent souvent de terrasses. Parmi les curiosités du quartier, citons le réservoir d’eau principal de la ville de Jérusalem. Le quartier compte un grand nombre de francophones.

Kiryat Yovel, dont les prix sont parmi les plus bas de la ville a vu une augmentation de ses prix immobiliers de plus de 15% en 2013. Un appartement typique de 3 pièces y coûte entre 800 000 et 1,2 millions de shekels. Les prix les plus bas concernent sans surprise les immeubles anciens datant des années 1950.
Beit Hakerem

Beit Hakerem, qui signifie en hébreu la « maison de la vigne » est un quartier de Jérusalem ouest de  plus de 15.000 habitants. Fondé en 1924 autour d’espaces verts, il a conservé sa verdure, mais a vu les maisons individuelles initiales se transformer en immeubles plus classiques pour une grande métropole comme Jérusalem. Du fait de sa proximité de l’entrée de Jérusalem, le quartier a servi de base pour les convois et les troupes israéliennes lors des guerres de 1948 et 1967. Proche des quartiers de Kiryat Moshe et de Yefeh Nof, Beit Hakerem est situé à proximité de l’hopital Chaare Tzedek, du campus Givat Ram de l’Université hébraïque de Jérusalem, du Mont Herzl et de la magnifique forêt de Jérusalem. Beit Hakerem a été conçu par l’architecte Richard Kaufman, connu pour son style Bauhaus plus répandu à Tel Aviv qu’à Jérusalem. Bizarrerie historique : les fondateurs de Beit Hakerem avaient conçu un quartier ciblant les laïques et la charte du quartier interdisait le financement public d’une synagogue !

immobilier jerusalem - bait hakerem

Si les résidents laïques représentent la majorité des habitants, beaucoup de pratiquants vivent aussi dans le quartier, qui dispose aujourd’hui de nombreuses institutions religieuses. Avec un nouveau centre commercial achevé fin 2006 et la desserte directe par le tramway jusqu’à la gare centrale, le centre ville et la vieille ville de Jérusalem, Beit Hakerem est un quartier à l’attractivité croissante et très prisé de nos jours. Le quartier dispose en outre de très peu de réserves foncières pour répondre à la demande. Dans Beit Hakerem, un appartement de 4 pièces coûte typiquement autour de 2000000 shekels. Ramat Beit Hakerem dispose de constructions plus récentes, un appartement de 4 pièces se négocie typiquement autour de NIS 2-2600000 shekels.

Centre ville

Le centre ville (Mercaz Hair) de Jérusalem comprend de nombreux quartiers plus petits construits dans les années 1880. La réhabilitation et l’embourgeoisement de ces quartiers anciens historiques ont commencé en 1985 par la zone du  marché (le souk) Machane Yehuda et se poursuit jusqu’à aujourd’hui avec la construction de nouveaux bâtiments résidentiels de 9 étages. Les principales artères sont les rues King George et Jaffa. La zone est très commerçante et touristique. Le centre-ville comprend de nombreux hôtels de luxe, tels que le King David, le Prima Kings, le Sheraton, ou encore le Lev Jérusalem. L’une des principales artères touristiques est la célèbre rue piétonne Ben Yehuda  avec ses nombreux magasins, restaurants et cafés. Le centre-ville de Jérusalem est egalement connu pour sa Grande Synagogue et la Synagogue Yeshurun. La zone centre-ville est située à proximité des quartiers de Méa Shearim, de la vieille ville,  de Rehavia, et de Yemin Moshe.

Dans Mea Shearim, quartier religieux, les prix ont augmenté de 5 à10% sur l’année, principalement pour les grands appartements.

immobilier jerusalem - mea shearim

Mea Shearim

Un appartement de 3 pièces se vend autour de 1,4 à 1.500.000 shekels, tandis que les appartements de 4 pièces valent de 1,8 à 1.900.000 shekels.

De légères hausses de prix ont été enregistrées dans les quartiers chics de Rehavia et Talbieh, où les appartements 4 pièces se vendent autour de 2,6 à 3.500.000 shekels. L’éventail de l’offre est large selon la nature de l’immeuble.

La Colline française (Givat HaTsarfatit)

La Colline française (Givat HaTsarfatit) est un quartier situé au nord de Jérusalem. Il fut créé en 1969. Son emplacement a été choisi en partie pour créer une contiguïté avec le campus du Mont Scopus de l’Université Hébraïque de Jérusalem. Nommé en hommage au général français Colombie, le quartier est officiellement répertorié comme Givat Shapira, dont la Colline française est l’une des deux sous-sections, l’autre étant Tzameret Habira. Cependant, la Colline française est aujourd’hui le nom le plus commun pour qualifier l’ensemble du quartier. La zone de Tzameret Habira a été construite par un groupe d’immigrants pionniers, majoritairement américains, et compte un certain ombre de maisons individuelles. Aujourd’hui, la population du quartier s’élève à un peu plus de 6.600 habitants, dont un grand nombre venus d’Amérique Latine, d’Amérique du Nord et de Russie. Le quartier est constitue d’un panachage de populations religieuses et laïques. Concernant les investissements locatifs, il faut noter que de nombreux employés et étudiants de la faculté de l’Université Hébraïque choisissent de vivre dans la colline française en raison de sa proximité avec le campus.

Le prix d’un appartement de 3 pièces, et 70  mètres carrés est autour de 1.200.000 shekels. Le prix d’un appartement 4 pièces est autour de 1.600.000 shekels. Les grands appartements sont très demandés en raison de leur prix abordable au mètre carré et de la proximité de l’université, qui favorise la demande de colocation, très populaire en Israël. A noter : au cours des dernières années, des résidents arabes ont acheté des dizaines d’appartements dans le quartier. Sur la côte orientale de la Colline française, des duplex 4 pièces de 150 mètres carrés de terrain se vendent autour de 2,3 à 2.500.000 shekels.

Katamonim

Dans la partie sud de la ville, ce quartier, appelé aussi Gonenim, était initialement limitrophe de la frontière Jordanienne. Au début des années 1950, des blocs de logements, ou «shikunim » y ont été construits afin d’y installer des immigrés d’Afrique du Nord. Le quartier comprend de vastes parcelles foncières non totalement exploitées, ce qui explique sa désignation comme quartier d’expansion pour la politique de la ville. Le quartier se situe à quelques minutes à pieds de zones plus onéreuses telles que Katamon, San Simon, des colonies Grecques et Allemandes, de Baka et de Mekor Haïm. En raison des prix élevés dans ces zones voisines, Katamonim attire beaucoup de jeunes couples, ainsi que des acheteurs et investisseurs étrangers attires par les programmes d’extension et de rénovation des immeubles anciens. Le quartier compte un Institut de formation pour femmes, Matan, et la yeshiva Eretz Tzvi. La zone compte des résidents religieux et laïques.

immobilier jerusalem - katamonim

Dans les immeubles de type shikunim, la valeur des appartements va typiquement de 1,6 à 1.800.000 shekels, le potentiel de rénovation étant un des paramètres importants pour évaluer la plus-value espérée dans ce quartier aux prix plutôt stables.
Maalot Dafna

Maalot Dafna est un quartier ultra-orthodoxe de plus de 5000 habitants situé au nord de Jérusalem. Le quartier a été créé en 1972. Avec Ramat Eshkol en face, et Geoulah et Méa Shearim à l’est, Maalot Dafna dispose de la célèbre Yeshiva Ohr Sameach et est à proximité de la yeshiva de Mir, ce qui en fait un quartier prisé par de nombreux étudiants étrangers ainsi que par les jeunes couples.

Machane Yehuda

Machane Yehuda, est un quartier du centre de Jérusalem créé en 1887. Le quartier est connu pour son marché en plein air datant de 1928. Avec ses 600 étales, ce souk est toujours le plus grand du pays. Les résidents sont principalement religieux et le quartier compte certaines des yeshivot les plus importantes et respectées du pays.

Malha

Malha est un quartier du sud-ouest de Jérusalem, dont le nom vint d’un village juif qui existait dans les temps bibliques. Des fouilles archéologiques ont révélé des restes de l’âge du bronze et de l’époque romaine sur la zone. Plusieurs années après la destruction du Second Temple, le village dépeuplé fut habité  par des Arabes musulmans. En 1948, pendant la guerre d’indépendance d’Israël, Malha fut libéré par les troupes israéliennes. Ses habitants arabes se sont déplacés de plusieurs kilomètres vers Bethléem, qui est restée sous contrôle arabe. Les maisons libérées ont alors été peuplées par des réfugiés juifs venus des pays du Moyen-Orient. Quelques années plus tard, le quartier est passé sous la juridiction de la municipalité de Jérusalem et a connu un grand développement immobilier, officiellement appelé Manahat. Malha est alors rapidement devenue l’un des quartiers les plus prisés de Jérusalem. Au bas de la colline Manahat se trouve le grand centre commercial de Jérusalem (Kanyon Malha), le stade Teddy Kollek et la gare de Malha. Malha compte aussi un lycée professionnel (ORT) et une école primaire. Le Centre Technologique Manahat à l’architecture ultra-moderne est un pole high-tech majeur et compte une forte concentration de start-up innovantes.

Mamilla

Mamilla a été initialement créé en 1890 à l’ouest de la vieille ville par des Arabes musulmans et chrétiens. C’est au cours des années 1920 que les premiers Juifs s’y sont installés. Le quartier de Mamilla était alors une importante zone commerciale, et comptait aussi le premier bureau de poste en dehors des murs de la Vieille Ville. La guerre de libération en 1948 avec son pilonnage intense a laissé de nombreux bâtiments gravement endommagés et abandonnés; en conséquence, le quartier s’est transformé en une zone frontalière de Jérusalem très peu prisée. A cette époque, les seules lettres de noblesse du quartier se réduisaient à l’Hôtel King David et au YMCA. Après la guerre des Six Jours, la zone est devenue sûre et les résidents ont été évacués vers d’autres quartiers pour entreprendre un plan urbain de rénovation majeur.

immobilier jerusalem - mamilla

Depuis 1990, Mamilla est devenu le site de nombreux projets résidentiels de prestige. Les nouveaux projets, à commencer par Village de David et maintenant la résidence du roi David, le projet Alrov avec sa promenade comprenant cafés et magasins, et la reconstruction du célèbre Palace Hôtel de la famille Reichman ont contribue au standing de ce quartier.

Méa Shearim

Méa Shearim est l’un des plus anciens quartiers de Jérusalem. Il a été créé en 1874 par une société qui avait à l’origine 100 actionnaires, afin de fournir un logement décent aux habitants de l’ancien quartier juif de la Vieille Ville de Jérusalem. Les premiers habitants étaient membres de la communauté Peroushim, dont les parents et grands-parents, disciples du Gaon de Vilna, étaient arrivés en Palestine au début du siècle. Le nom du quartier vient de la Genèse 26:12, « Isaac sema dans ce pays, et il récolta « מאה שערים – au centuple » par la bénédiction divine. Le quartier a conservé son caractère traditionnel, avec sa population exclusivement composée de juifs ultra-orthodoxes et leurs coutumes hongroises. Le quartier est devenu une attraction touristique majeure du fait de son caractère si typique.

Mekor Baruch

Mekor Baruch est situé au nord-ouest de l’open market Machane Yehuda et l’ouest de Geoulah. Le quartier a été créé en 1924 par des immigrants d’Amérique du Nord et des sabras. Au fil des ans, toutefois, la population a subi des changements importants et est aujourd’hui essentiellement composée d’ultra-orthodoxes. La plupart des bâtiments ont un style typique avec des cours intérieures. Le quartier compte une zone industrielle dynamique.

Mekor Haim

Situé dans la partie sud de la ville à côté de Baka et de la zone industrielle de Talpiot, Mekor Haim a été fondée en 1925. Le quartier a été nommé d’après le philanthrope Haïm Cohen, qui a financé l’achat du foncier. En 1948, ce quartier était sur ​​la ligne de front. Pour un temps, il fut assiégé et a été libéré en même temps que Baka et Katamon. Récemment, de nombreuses familles francophones ont emménagé dans de nouveaux bâtiments.

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